最新房地产税务稽查应对与策划技巧及案例分析 | 博锐培训课程 wap.boraid.cn-j9九游

近期从国家税务总局获悉，2007年全国税务机关稽查共计查补376亿元税款，2008年还将继续深入对房地产等十大行业的重点税收专项检查，包括房地产、建筑安装、餐饮娱乐、金融保险、石油石化、食品药品生产、废旧物资经营及使用、农副产品加工、连锁经营超市等行业企业。
税务稽查无法回避。房地产行业已经是连续8年“榜上有名”。而税务稽查的风险却总有合法防范的策略。各企业尤其是房地产行业作为稽查重点对象更应充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。


第一部分房地产税务稽查风险分析与应对
一、房地产核算特点与稽查风险分析
二、税务稽查的基本程序和应对策略
a、稽查选案；b、稽查实施；c、稽查审理；d、稽查执行；e、行政救济程序
第二部分 房地产行业现行主要税收法规解读
一、房地产销售、租赁营业税
[法规1]《条例》及实施细则--[法规25] 国税函[2006]478号
二、房地产企业所得税（结合新企业所得税讲解）
[法规1] 《条例》及实施细则--[法规16] 国税发[2006]31号（最新系统规定）
三、土地增值税基本法规解读
（一）土地增值税的纳税人和清算对象
（二）土地增值税的课税对象和范围
（三）土地增值税的四级超率累进税率
（四）转让房地产增值额的确定
（五）土地增值税应纳税额的计算及操作案例
（六）土地增值税申报纳税程序和法律责任
（七）纳税时间和缴纳方法与地点
四、土地增值税清算与优惠法规解读及实务操作
（一）清算法规解析与分析
（二）专家解读新规定的五大要点
（三）减免税优惠政策解读及运用
五、土地增值税的纳税筹划技巧与运用
★-“临界点”筹划法★-费用转移筹划法★-收入分散筹划法★-费用分摊筹划法★-利息支出筹划法★-建房方式筹划法★-灵活运用优惠政策法★-代收费用计价筹划法★-成本核算对象筹划法★-股权转让筹划法★-核算方式筹划法★-纳税筹划新亮点：
第三部分 税务稽查与自查的要点及风险分析
一、实地稽查的一般程序和方法
（一）收集原始资料和数据。（二）数据间的逻辑关系分析。（三）整体测算。（四）账内检查与外调相结合。（五）实地核实。（六）统计各税。（七）稽查复核。（八）稽查书证的收集。
二、主要税种稽查与自查的要点解读及风险分析
（一）稽查要点解读及风险分析
（二）全面纳税自查的要点解读
（三）纳税自查的重点和难点提示
第四部分 房地产税收热点、难点问题解析
1、“代建”房屋如何缴税？
2、工厂自建厂房工程，是否要缴纳营业税？
3、将商品房留作自用是否视同销售处理？
4、售后回购或售后租回业务如何缴纳营业税？
5、销售外购不动产“营业额”与“收入额”有何不同？
6、这笔营业税申报是否该抵减原受让土地之买价?
7、税务稽查中房地产企业收入核算的常见问题
8、税务稽查中房地产行业的成本费用问题
9、房地产开发企业成本与费用的划分隐含税务风险问题分析
第五部分 房地产主要税种税务策划案例分析
1、合并子公司，免除流转税
2、销售不动产：先投资再转让
3、先建后售，节约税款数亿元
4、房产销售转为委托建房的纳税筹划
5、转让增值土地，妙用公司分立
6、关联交易避税的操作要点
7、把握税率临界点争取免税
8、代收费用巧安排：合法节税
9、筹资建房利息支出巧筹划
10、增加住房开发成本的纳税筹划
11、房产公司巧节税：保障高质低价卖
12、确定适当房地产价格的分析
13、应纳土地增值税的筹划分析
14、利用分解房地产开发项目进行纳税筹划
15、巧解方程式：开发商售房让利为节税
16、巧纳土地增值税分析
17、如何确定房价才能获取最佳收益
18、土地增值计税不能合并核算

陈建昌

中国税务律师、财税（法律）高级讲师—既是实战家，也是演讲家；
资深税务筹划专家、财税（法律）综合顾问—税务稽查出身，筹划更具权威；
财税大专、法律本科毕业--财税、法律科班出身，财税、法律具深厚知识功底；
注册税务师、会计师、律师--精税法，懂财会，通法律，“三师”聚一身。
曾经担任：
某地税务局税政科科员、副科长、稽查队队长
某地国税稽查局局长
安东律师事务所兼职律师
深圳市税桥税务师事务所总审
深圳市德安税务师事务所合伙人
深圳市任达税务师事务所合伙人（现任）
广东明轩律师事务所执业律师（兼职）
全国部分大中城市多家财税（法律）综合顾问
全国部分大中城市十余家资深财税培训机构客聘讲师
中国财税法律咨询网、广东财税咨询网、广东税务律师网执行总编
北京税收与市场调查研究中心-“企业与市场纳税问题答疑”、“纳税俱乐部”杂志特约撰稿人
陈老师以自己曾查处的稽查案例演示税法----真实、生动，影响深刻；，以二十多年的稽查经验解说筹划----寓情、寓理，领悟非凡、；务实、系统、精彩的税法解读，真诚、洋溢、恢谐的财税演讲，以及善于互动式课堂交流的授课风格，曾受到全国各地培训学员的一致好评，被喻为“财税培训的演讲家”、“财税与法律完美结合的化身”。
服务过的客户有：客聘培训机构：世界税收联合会北京分部、国际财务管理协会亚洲总部（香港）、中国策划学院、中国策划师网、中国国际税务咨询网、深圳市外商投资企业协会、众人行管理咨询机构、深圳市聚星企业管理咨询有限公司、北京金税国际税务咨询有限公司、北京世纪之光培训中心、北京中经众联信息中心、聚成企业管理顾问有限公司、浙江视野大讲堂（绍兴）、智慧树管理网常年客聘高级讲师。
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学员反馈意见： 优 势：学识渊博且富有实战经验，能现场及时解难释疑；课程应用性强，系统、有条理、生动有趣、指导性强；真诚、洋溢、恢谐，具有演讲家的风度；条理清楚、思路清晰、具有独到的见解；财税与法律较完美的结合。不 足：有时语速较快—-陈老师对此已有所认识并会尽力去克服。
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技能专长：财税法律演讲、财税法律顾问、税务筹划、税务审查、解决纳税争议、行政诉讼、合同纠纷诉讼、婚姻家庭诉讼等。
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主要研究领域：税收政策的研究与执行、税务稽查风险应对、税务审计、财税代理、财税顾问、纳税筹划、税务行政复议或诉讼、刑民事诉讼（合同纠纷、经济犯罪、婚姻家庭）。
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筹划、顾问或指导单位：陈老师在较短的时间内就曾为以下单位----或为顾问、或为筹划、或为解决纳税争议、或为指导（协调），并取得一定的成功业绩（包括但不限于以下单位）：芒果网、深圳市深中凯房地产有限公司、深圳市赛格股份有限公司、深圳市财税达财务顾问有限公司、深圳市三盛财务顾问有限公司、深圳市金叠投资理财咨询有限公司、深圳市瑞星会计师事务所、深圳市任达税务师事务所、深圳市中讯恒达科技有限公司、深圳市智普科技有限公司、深圳市永忠和实业有限公司、深圳市九鼎空气净化设备有限公司、深圳市嘉航国际货运代理有限公司、深圳市深宝电子厂、深圳市兴富鑫五金有限公司、深圳市宇星科技发展有限公司、深圳市大川子洋科技发展有限公司、中山市公路设备自动化有限公司、重庆万芳化妆品有限公司、沈阳市金三角饭店、新疆友好（集团）股份有限公司、北京市王府井大商场、浙江福泰隆连锁超市有限公司、万佳福超市有限公司、安徽双轮集团、南宁好邦通用医疗设备有限公司、杭州士兰光电技术有限公司、山西万佳福仓储超市有限公司、中信海洋直升机股份有限公司……